Поводом для публикации стала новость о том, что СЗ «Пик Байкала» получил статус резидента ТОР «Бурятия» для строительства жилого района в центре Улан-Удэ. Дома микрорайона «Улаан Хато» только начали строиться, но уже окутаны волной хейта. Подробности — в разборе Сибирского экономите.
ООО Специализированный застройщик «Пик Байкала» продолжает комплексную стройку микрорайона «Улаан Хото» в Улан-Удэ, но уже в статусе резидента ТОР «Байкал». Интересно, что членство в ТОР компания получила не на стадии проекта, как это обычно бывает, а когда строительство ЖК «Улаан Хато» идёт полным ходом. Ходят слухи, что из-за сокращения прибыли застройщик подумывает уйти из регионов и сосредоточиться на более простых и выгодных столичных проектах. В этом свете экономия средств за счёт вступления в ряды резидентов ТОР кажется логичной и даже похвальной. Но давайте не будем останавливаться на слухах и перейдём к фактам. Застройка центра города стартовала ещё в конце 2024 года. Квартиры в новом ЖК будут стоить не дёшево — крошечная студия площадью 24 «квадрата» обойдётся примерно в 5,2 миллиона рублей. При этом проект реализуется в рамках государственной программы «Дальневосточный квартал». Застройщик возведёт 13 жилых домов, два детских сада, школу, поликлинику, музей, торговый центр, многоуровневые паркинги и современный технопарк «Кванториум» для развития инженерного и IT-потенциала молодежи. Объём инвестиций составит 2,014 миллиарда рублей. Изначально речь шла о 18 миллиардах, но на сайте КРДВ говорится лишь о двух. Завершение всех этапов строительства намечено на 2033 год.
ООО СЗ «ПИК Байкала» (ОГРН 1230300007607) — дочерняя компания ГК «ПИК», крупнейшей в России технологической компании в сфере жилой недвижимости. С 1994 года она построила 37 миллионов кв.м жилья, более 150 кварталов в 14 регионах страны.
На первом этапе планируется ввести в эксплуатацию три жилых дома общей площадью более 53 тысячи кв.м. Также будут благоустроены прилегающие территории и построена инженерная инфраструктура. Эти дома обеспечат жильём около 3 тысяч человек. Конкретная дата ввода в эксплуатацию первой очереди не называется.
Немаловажную роль в реализации проекта играют меры господдержки. Резидентство в ТОР «Бурятия» даёт застройщику льготы и преференции, а КРДВ всячески поддерживает ПИК.
«КРДВ комплексно сопровождает проект застройки центральной части города Улан-Удэ, который начинается со строительства первого микрорайона «Улаан Хото», и будет оказывать всестороннюю поддержку на всех этапах его реализации», — сказал директор КРДВ «Бурятия» Дмитрий Хамеруев.
Безусловно, жилищная застройка центральной части Улан-Удэ — важный атрибут развития регионального центра и ключевая часть мастер-плана развития столицы Бурятии. Проекту «Улаан Хато» уделяется особая роль — подтверждением служит тот факт, что специально для этого проекта правительство расширило границы ТОР «Бурятия».
«ПИК создаёт в Улан-Удэ будущую точку притяжения, которая подарит жителям новый стиль жизни – жилой квартал в центре города, где в шаговой доступности есть всё для комфорта, образования и культурного досуга», — заявил замглавы дирекции по региональному девелопменту ПИК Владимир Антонов.
Он добавил, что при разработке учитывались культурные и климатические особенности региона, включая необходимость сейсмоустойчивости зданий и сохранения объектов культурного наследия.
Но тут общественники могут поспорить. Региональное отделение Общероссийского народного фронта (ОНФ) в Бурятии выступило с резкой критикой проекта и заявило о нарушениях со стороны компании «ПИК Байкала». Из заключения публичных слушаний от 22 апреля 2024 года следует, что территория будущего ЖК входит в затопляемую часть с высокой сейсмоактивностью. Общественники утверждают, что в проекте отсутствует микросейсморайонирование площадки и пространственный ландшафтный анализ, что ставит под сомнение сейсмическую безопасность строений. Также в проекте обозначено, что инженерные гидрологические изыскания были проведены в декабре. При этом уровень грунтовых вод в декабре самый низкий, поэтому следовало проводить изыскания летом и углубиться не на 10 метров, а глубже — от 15 до 30 метров. Кроме того, земельный участок школы разрывается транспортной магистралью, из-за чего невозможно беспрепятственно пройти к школе. Также в проекте не учли ливневую канализацию, не предоставили обоснования в повышении этажности с 9 до 17 этажей и увеличение высотной застройки со 165 тысяч кв.метров до почти 200 тысяч.
Скептически настроенный читатель может возразить, мол, если плохо построят, то будут переделывать. Но увы. Госдума с марта 2024 года установила мораторий на взыскание неустоек за срыв сроков при строительстве сооружений. А с июля 2025 года застройщик получает отсрочку по выплатам за строительный брак. Так что рассчитывать на переделки не приходится. ОНФ в марте этого года обратился в прокуратуру, но новостей о движении дела нет.
В довесок к сказанному новый ЖК представляет угрозу культурному наследию. Проект затрагивает объект «Торговый посад Верхнеудинска» — архитектурный ансамбль XIX века, признанный культурным достоянием федерального значения. При этом историко-культурная государственная экспертиза, обязательная по закону «Об объектах культурного наследия», не проводилась. Что касается отражения культурной составляющей в самом ЖК, то на домах обещают нарисовать национальный орнамент.
Добавим, что застройка также исказит панорамное восприятие ряда знаковых сооружений Улан-Удэ: Бурятский театр оперы и балета и Гостиные ряды, что, кстати говоря, противоречит городскому мастер-плану, утверждённому в 2023 году. ОНФ указывает на ещё одну проблему: первые этажи зданий из-за высокой плотности застройки могут остаться без солнечного света, а это опасно для здоровья.
Зная о таких неудобных подробностях, складывается впечатление, что вместо уникальной архитектуры, отражающей бурятскую культуру, застройщик предлагает типовые решения, которые он уже «отработал» в 50 городах России, где «ПИК» построил миллионы квадратных метров жилья.
Понятно, что бизнес есть бизнес и ничего личного (и индивидуального) тут быть не может. Но когда компания делает ставку на массовое строительство с минимальными издержками, то зачастую подобные проекты конфликтуют с локальными особенностями. В Бурятии это усугубляется слабым контролем. Примером тому может служить тот факт, что в 2024 году Счётная палата выявила нецелевое использование 2,3 миллиарда рублей в строительных проектах региона. Добавим к этому дефицит бюджета и зависимость от крупных инвесторов и получим удручающую картину, где власти вынуждены идти на уступки.
При этом нужно понимать, что сама по себе застройка необходима городу, но утрата исторического облика может снизить туристический поток, приносящий региону 10 миллиардов рублей ежегодно, а типовая застройка обесценит недвижимость. Возможно, этот проект — хорошая иллюстрация случая, когда качество не должно быть в ущерб количеству.
Фото: ГК «ПИК»
Lx: 6979