В европейских регионах России, особенно в Москве, Подмосковье и Ленинградской области бурно развивается новый формат объектов для малого и среднего бизнеса light industrial. Строго говоря, это формат складского помещения, но при этом оно допускает размещение в нем различных производств. В некоторых строящихся комплексах такого типа, например, в Лыткарино, юго-восточнее Москвы, помещения подходят для более чем 40 видов бизнеса, включая пищевое, кондитерское, мебельное, металлообрабатывающее, фармацевтическое, полиграфическое производства, не говоря уже о складах, магазинах и маркетплейсах.
Строительство таких производственно-складских комплексов началось с того, что выяснилось, что порядка 3000 компаний малого и среднего бизнеса желали бы купить или арендовать складские помещения от 500 до 2500 кв. метров, но не находили таких площадей. Обнаружился новый рынок коммерческой недвижимости, и вот с 2016 года в России построено порядка 1,3 млн кв. метров таких комплексов. За Уралом они совершенно неизвестны, поскольку 83% или 1,1 млн кв. метров приходятся на Москву, были еще в Самарской и Ярославской областях, в Краснодарском крае. Теперь строятся комплексы в Екатеринбурге и Челябинске.
Архитектурно комплекс состоит из нескольких стандартных боксов. Например, комплекс в Лыткарино состоит из 10 боксов, каждом из которых 862 кв. метра универсального помещения и 124 кв. метра офисных помещений, разделенных на два этажа по 59,4 кв. метра. Длина помещения 48 метров, ширина 18 метров, высота 9 метров. Внутри помещения не делается колонн или перегородок, все несущие колонны приходятся на стены. Пол имеет нагрузку до 7 тонн на кв. метр, ворота высотой 4,5 метра и шириной 3,5 метра, а также подъезд для фуры. На каждый бокс полагается водоснабжение, канализация, а также 53 кВт энергоснабжения. Этот комплекс получил разрешение на строительство в сентябре 2023 года, в июле 2025 года заканчивается благоустройство и в сентябре 2025 года объект вводится в эксплуатацию. На данный момент уже продано пять боксов, то есть половина площади.
На фото в качестве иллюстрации того, как это выглядит: проект промышленного парка в Сенькино, недалеко от Подольска - боксы от 580 кв. метров, скомпонованные в пять отдельных зданий, каждый бокс имеет двухэтажный офис, отдельный вход, свой подъезд и площадку для фуры. Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать.
Подобных проектов достаточно много и они варьируются от небольших до гигантских, в которых 100-150 тысяч кв. метров площади. Также размеры боксов варьируют от 250 до 5000 кв. метров, и могут быть как одноэтажными, так и многоэтажными. Многоэтажные комплексы строятся в пределах городской застройки, причем в Москве их строительство поддерживается мэрией как средство развития занятости населения и общего экономического развития города.
Вот это тот опыт, который, при некоторой модификации, в принципе может выступить средством решения целого ряда проблем социально-экономического развития и в сибирских регионах, как крупных городах, так и в небольших поселках. Отсутствие крыши над головой - типовая проблема для малого и среднего бизнеса и в Сибири, где он вынужден ютиться в старых и нередко полуразрушенных и неблагоустроенных промзонах или на руинах больших предприятий. Тема "гостиницы" для предпринимательства уже поднималась, и вот теперь появился вполне работоспособный метод ее решения.
В своем чистом виде концепт light industrial больше всего подходит для сибирских мегаполисов, таких как Новосибирск, Омск, Красноярск, Иркутск. Причем он имеет несколько выгодных сторон.
Во-первых, это размещение малого и среднего бизнеса под крышей и со всеми условиями работы. Потребности в этой крыше явно большие. Например, в Красноярском крае в 2024 году было 112,7 тысяч субъектов малого и среднего бизнеса. Бизнес в основном мельчайший, 108,6 тысяч - микропредприятия с числом работников около 4 человек. Но при этом есть 3760 малых и 320 средних предприятий. Думается, что малые предприятия в одном только Красноярском крае были бы не против сменить промзону на благоустроенный и комфортный комплекс light industrial. Даже если только половина из них будет иметь желание и возможности, то
при средней площади 500 кв. метров на предприятие потребуется 750 тысяч кв. метров на то, чтобы обеспечить 1500 малых предприятий культурными производственными условиями. Нельзя забывать и о микропредприятиях. Если взять 250 кв. метров за минимум, то на 108 тысяч микропредприятий потребовалось 27 млн кв. метров площади. Комфортная и благоустроенная "комната" позволит микропредприятию подняться. Правда, цена аренды пока довольно высокая. В Лыткарино 18500 рублей за кв. метр в год, что для бокса в 250 кв. метров выходит 385,4 тысячи рублей в месяц. Но, это можно решить, скажем, боксами по 100 кв. метров или возможность разделить бокс на две части.
Во-вторых, таким образом можно реконструировать старые, полуразрушенные промзоны, которые не годятся для жилищного строительства. В Красноярске, к примеру, таких площадей более чем достаточно на правом берегу Енисея. После выделения или территорий уже ликвидированных предприятий, или территорий, которые не нужны действующим предприятиям, на них можно вместить много малого и среднего бизнеса. Часть из них может стать поставщиками для крупных предприятий, того же "Красмаша", например. Народу-то все равно надо где-то работать и что-то полезное производить. К тому же, серьезно улучшится архитектурный облик городов, поскольку комплексы light industrial имеют нарядные, стильные фасады и прорабатываются в архитектурном отношении.
В-третьих, в социально-экономическом смысле комплексы light industrial могут стать инструментом решения проблемы "спальных районов", где почти нет работы, и жителям приходится далеко ездить на работу, загружая общественный транспорт. В проектах реконструкции микрорайонов нужно предусматривать не только социальные объекты, типа детских садов, школ, поликлиник, но и рабочие места, то есть производственно-коммерческое центры. Вообще, думается, надо уже требовать от застройщиков, чтобы в новых микрорайонах и комплексах обязательно строились и вводились объекты light industrial.
Но этот же метод годится при некоторой модификации для экономического развития отдаленных территорий, далеко за пределами городской черты. Например, вдоль автомагистралей достаточно много мест, где можно недалеко от дороги построить торгово-производственно-складской комплекс на 3-5 тысяч кв. метров. Это не только обслуживание автотранспорта, вроде автомастерских, шиномонтажа, придорожных кафе. В том же Подмосковье в поселках на автомагистралях довольно много строительных складов, площадок для торговли дачными товарами, магазинов, вплоть до сетевого ритейла. В условиях Сибири это могут быть стройматериалы: лес и пиломатериалы, песок и гравий, кирпич, бетон и бетонные изделия, разнообразная столярка для строительства. Это есть и сейчас, но с комплексами light industrial эта сфера будет развиваться значительно быстрее. Из пищевого производства это может быть переработка молока, мяса, например, коптильные, колбасные цеха и т.д., которые перерабатывают сырье из хозяйств, расположенных в стороне от автомагистралей. В торговле это могут быть оптово-розничные торговые центры, аккумулирующие товарный поток для поселков, расположенных в стороне от дороги.
Вблизи железнодорожных станций, где есть возможность построить подъездной путь, можно развивать более крупное производство с приемом сырья и отгрузкой продукции по железной дороге. Это может быть даже весьма серьезное машиностроение.
В проектах для малонаселенной местности следует предусмотреть, кроме основного помещения и офиса, еще и жилой блок, поскольку могут возникнуть трудности с приездом работников; им придется работать своего рода вахтовым методом или же часть работников пожелает поселиться у своего рабочего места. Почему нет? Если постоянно говорят о перемещении населения из крупных городов в сельскую местность, то вот селиться в таких комплексах light industrial - это вполне вариант. Просто это нужно архитектурно предусмотреть.
За пределами крупных городов у комплексов light industrial должна быть экономическая привлекательность в виде более низкой стоимости или арендной платы. Разница должна быть значительной, чтобы у предприятий был стимул посчитать и переехать в сельскую местность, если их бизнес это позволяет и это становится выгодным.
Возможно, что кто-то к этому прислушается. Не все же время только имитировать деятельность по экономическому развитию Сибири, надо же что-то сделать реально, что можно пощупать, что будет полезно для производства.
Lx: 8607