Аналитический центр ДОМ.РФ подвел данные о торговле недвижимостью в 2023 году. Общий результат сделок с недвижимостью — 18 трлн рублей или 11% ВВП. Это один из самых крупных сегментов внутреннего рынка в России. Однако, наиболее интенсивным был рост в секторе индивидуального жилищного строительства — 1,7 трлн рублей. Ввод индивидуальных домов составил немногим менее 59 млн кв. метров, или 435 тысяч новых частных домов. По оценкам аналитиков, из них порядка 33-40 млн кв. метров или от 235 до 285 тысяч домов были построены самостоятельно, с накоплений и без привлечения ипотечного кредитования, хотя и в эту сферу понемногу проникает ипотека.
Так что рынок недвижимости, в частности индивидуального жилищного строительства, становится весьма интересным. В том числе как средство, как рычаг экономического развития регионов. Жилье — это и строительство, и промышленность стройматериалов, и выпуск оборудования для индивидуальных домов: водопроводные, отопительные, канализационные системы. Иными словами, правильным подходом можно обеспечить серьезные экономические сдвиги в ряде отраслей региональной экономики.
Планирование
Рынок недвижимости и ИЖС интересен и тем, что его в значительной степени создают местные власти. Чтобы началось интенсивное строительство, нужны некоторые подготовительные мероприятия, такие как выделение земли и ее нарезка на участки под застройку, прокладка автомобильных дорог до застраиваемых участков, а также обеспечение подключения к энергосетям. Некоторые бюджетные затраты на обустройство серьезно упрощают появление новых населенных пунктов, их застройку, а также увеличивают стоимость земли.
В регионах с развитым рынком загородной недвижимости, застройщики все чаще переходят к предварительному планированию новых поселков, вплоть до благоустройства и общественных функций, а также централизованному решению вопросов энергоснабжения, водопровода и канализации. При таком подходе и поселок получается лучше, и заселяют его охотнее, чем совершенно необорудованные участки. В сибирских регионах с этим будет труднее, поскольку участки, на которых можно возвести весьма хорошие поселки, как правило, находятся в стороне от имеющейся инфраструктуры. Даже в 10-15-км полосе вокруг Красноярска, Новосибирска или Омска, перспективный для застройки участок может оказаться во многих километрах от автодороги и ЛЭП, что сделает подведение инженерной инфраструктуры неподъемным.
Поэтому в сибирских регионов развитие ИЖС — неизбежно планирование, причем на уровне регионального правительства, которое должно подобрать подходящие участки вблизи городов и запланировать финансирование и строительство хотя бы минимальной инфраструктуры — автодорог и линий электропередач. Если не лениться, то можно запланировать заранее строительство водопровода с водозабором и канализации, что позволит построить комфортный поселок городского типа.
Также потребуется планирование общественного транспорта для этих поселков. Не стоит уповать, что у всех там будет автомобиль. Комфортность проживания в загородных поселках во многом зависит от общественного транспорта, например, автобуса, который должен ходить часто, не реже, чем в полчаса. Ибо, типовая проблема автовладельца — машина поломалась, а надо срочно куда-то ехать. Автобусное сообщение нужно планировать на самой ранней стадии: расстояние от магистрали, удобный съезд и выезд, остановочные пункты и конечные остановки, особенно конечная остановка в городе. Это все нужно продумать, чтобы поездки не стали мучением для водителей и пассажиров.
От транспорта зависит размещение поселков. Лучше — лучевая схема, в которой поселки размещены вдоль какой-то автодороги, используемой в качестве магистральной. По ним же ходит и общественный транспорт.
Нужно также предусмотреть места для торгово-развлекательных центров, запланировать размещение администрации, полиции, пожарной охраны, медицинских учреждений, в частности аптек и медпунктов. Потребность во всем этом появится, и нужно, чтобы все это было в проекте с самого начала, своевременно финансировалось и строилось.
Стройматериалы лучше свои
Наихудший подход к развитию рынка недвижимости — это уповать на то, что застройщики купят стройматериалы где-нибудь. «Где-нибудь» — это с торговой и транспортной наценкой, вплоть до стройматериалов из-за рубежа.
Во-первых, относительная дешевизна стройматериалов местного производства вовлекает в жилстроительство больше застройщиков и покупателей готового жилья. Стройматериалы составляют большую часть стоимости жилья. В этом вопросе есть ряд нюансов, которые сильно влияют на себестоимость постройки, однако, стройматериалы местного производства, более дешевые, без больших торговых и транспортных наценок в любом случае лучше.
Во-вторых, собственное производство стройматериалов — это рабочие места и налоги, которые наполняют региональный бюджет. ИЖС — довольно крупный потребитель стройматериалов. Скажем, в 2022 году в России было построено 126,4 тысячи деревянных индивидуальных жилых домов, 79,7 тысяч кирпичных домов и 40,7 тысяч блочных домов. На крупные и населенные регионы ежегодно приходится несколько тысяч новых домов. Если застройка новых поселков распланирована, то примерно известно, сколько домов будут строить в тот или другой год, и сколько стройматериалов на них потребуется. Это уже основание для инвестиций в производство стройматериалов.
Для сибирских регионов, которые в этом году оказались в условиях резко возросших железнодорожных тарифов на контейнерные перевозки, которыми в основном и доставляются стройматериалы, развитие своей промышленности строительных и отделочных материалов, видимо, становится абсолютно необходимой. Маловероятно, что транспортная ситуация существенно улучшится в ближайшее время, потому доставка грузов будет трудной и дорогой.
И еще одно немаловажное преимущество ИЖС для региональной экономики. Просто земле ничего не нужно, ее можно даже не распахивать, она и так зарастет лесом. Поселок — это постоянный потребитель различной продукции, товаров и услуг, все то время, пока он существует. Отдельный дом и целый поселок требуют затрат на обслуживание, ремонт, улучшение, благоустройство. Поселок — это рынок сбыта, в том числе и для стройматериалов. Поселок их употребит на всякие мелкие работы не меньше, чем было истрачено для строительства.
Поэтому ИЖС в более или менее значительных масштабах создает группу отраслей, которая обеспечивает его функционирование и дальнейшее развитие. Разумеется, это не новость. Однако, понимая взаимосвязь ИЖС с обеспечивающими его отраслями, можно эти отрасли промышленности взрастить и получить хороший, прибыльный сектор региональной экономики. Во всякой случае, чтобы откусить хотя бы кусочек от рынка недвижимости индивидуального строительства, который скоро доберется до 2 трлн рублей, стоило бы постараться.
