С 1 июля 2024 года в России прекращена льготная ипотека с государственной поддержкой на квартиры в новостройках. Льготная ипотечная ставка составляла 8%. Эту программу ввели в 2020 году в качестве временной меры поддержки и теперь свернули.
Программа льготной ипотеки была свернута по нескольким причинам. Во-первых, за время ее существования цены на недвижимость выросли в два раза, при накопленной инфляции в 40%. Во-вторых, скорость выдачи кредитов превысила объем строительства. В 2023 году было выдано 2 млн ипотечных кредитов, тогда как жилья было построено 110,4 млн кв метров или около 2,2 млн квартир из расчета по 50 кв метров на квартиру. При этом в среднем на рынке 64% сделок проводится с ипотекой. Иными словами, из новостроек 2023 года лишь 1,4 млн квартир были доступны для сделок с ипотекой, так что превышение спроса на предложением в этому году было около 800 тысяч квартир.
В-третьих, из-за притока средств к застройщикам возник перекос цен между первичным и вторичным жильем, причем только что купленная у застройщика и оформленная в собственность квартира сразу же переходила в категорию вторичного жилья. Разброс цен достигал 45%. От этом говорила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина в ноябре 2023 года, что складывается парадоксальная ситуация, когда одна и та же квартира стоит, к примеру, 10 млн рублей у застройщика, а после оформления собственности, как «вторичная» — лишь 7 млн рублей. Это, по мнению председателя Центробанка РФ создавало риски для банков и заемщиков.
В-четвертых, из-за роста ключевой ставки государство теперь платит банкам больше, чем сам заемщик.
В общем, причины для отмены льготной ипотеки, 85% которой получили состоятельные россияне, имелись.
Теперь ставки на ипотеку вернулись к рыночным условиям. Какой результат это принесет, выяснили в «РБК-Недвижимость». С помощью ипотечного калькулятора «Дом.РФ» и данных ЦИАН, они сделали подсчеты, какой доход должен иметь заемщик, чтобы оформить себе ипотечный кредит по новым условиям.
Условия: квартира площадью 37 кв. метров, срок кредита — 25 лет, взнос 30%, ставка по кредиту — 18% и доля дохода, направляемого на обслуживание кредита — 50%.
В расчеты попало три сибирских города-миллионника: Новосибирск, Омск и Красноярск. Причем при расчетах сделали сопоставление, какой доход требовался при льготной ипотеке и какой сейчас.
Новосибирск: при льготной ипотеке — 51,4 тысяч рублей; при коммерческой — 101,1 тысяч рублей.
Красноярск: при льготной — 47 тысяч рублей; при коммерческой — 92,5 тысяч рублей.
Омск: при льготной — 45,5 тысяч рублей; при коммерческой — 89,5 тысяч рублей.
Иными словами, планка ежемесячного дохода, который позволяет купить недвижимость в ипотеку, после отмены льготной ипотеки, поднялась в два раза.
В Красноярске возможность купить жилье в ипотеку сохранят порядка 12% жителей края, которые получают зарплату более 100 тысяч рублей в месяц. По оценкам 2023 года, сделанным сотрудниками сети FinExpertiza — это порядка 145 тысяч человек. В Новосибирской — тоже 12%, но численность таких работников меньше, порядка 61 тысяча человек. В Омской области доля богатых гораздо меньше — 8% или 26 тысяч человек. Всего в этих трех регионах — 263 тысячи человек.
Что еще к этому можно добавить? Бедным здесь не место! В смысле, при таких условиях небогатые люди лишаются какой-либо возможности приобрести квартиру в новостройке, то есть, как правило, в каком-нибудь жилищном комплексе, обнесенном забором, с охраной и воротами на кодовом замке. Жители таких жилищных комплексов должны быть социально однородными, принадлежать к одному кругу состоятельных людей, вписавшихся в рынок и получающих высокий доход.
Остальные же пусть живут где-то там, где и как придется, в разного рода социально неблагополучных «спальных районах», раз уж у нас пока не дошло дело до настоящего гетто для бедных.
Подобная жилищно-ипотечная политика, насколько можно судить, не помощь населению в приобретении недвижимостью, тем более, что этой помощью воспользовались в основном состоятельные люди, а политика, в сущности, социально сегрегации, отделения и удаления друг от друга богатых и небогатых, разведения их по разным кварталам, чтобы даже не сталкивались друг с другом.
Пока что, в силу наследия советской политики, у нас результаты подобной политики выражены довольно слабо. Однако, шаг за шагом, она несомненно приведет к появлению гетто для бедных, со всеми вытекающими отсюда социально-экономическими и политическими последствиями.
