После повышения ключевой ставки, пойдут вверх и проценты по ипотечным кредитам. По оценкам аналитиков ЦИАН, ежемесячный платеж в новых условиях вырастет на 9-11%.
В более конкретных расчетах при покупке квартиры в 55 кв. метров в ипотеку на 25% при взносе 20% в разных городах, ежемесячный платеж менялся следующим образом (ставка ипотеки 18%/ставка ипотеки 20%):
Москва — 224,8 тысяч рублей/249 тысяч рублей
Красноярск — 83,6 тысяч/93,1 тысяч рублей
Новосибирск — 84,7 тысяч рублей/94,2 тысячи рублей
Омск — 74,2 тысячи рублей/82,1 тысяч рублей.
С другой стороны, аналитики сервиса «Авито Работа» провели опрос более 7 тысяч работающих россиян, чтобы выяснить, сколько ежемесячно выплачивают или готовы выплачивать ипотечных платежей. 24% опрошенных уже имели опыт использования ипотеки, а 28% рассматривают возможность ипотечного займа.
Данные получились такими:
Москва — 64,1 тысяч рублей
Красноярск — 49 тысяч рублей,
Омск — 33,1 тысяч рублей.
Этот желательный уровень больше соответствует ставкам льготной ипотеки, чем нынешней коммерческой ипотеки по высоким и постоянно растущим ставкам. Но льготная ипотека уже закрылась.
Между тем, эти эксперименты с ключевой ставкой и ставками ипотеки, которые можно назвать запретительными, могут торпедировать строительную отрасль.
В 2023 году в России было построено 110 млн кв. метров жилья, в том числе 51,7 млн кв. метров жилья в многоквартирных домах.
При этом запущено новых строительных проектов 49,4 млн кв. метров, и в стадии строительства находилось 106,1 млн кв. метров. Действовало разрешений на строительство на 157,9 млн кв. метров, а также за 2023 год образованы земельные участки на строительство 438,3 млн кв. метров жилья.
Полная стоимость строительства на 1 кв. метр составила в 2023 году 81,1 тысяч рублей. Таким образом, стоимость построенного в 2023 году жилья составила 4,2 трлн рублей, строящегося — 8,6 трлн рублей, а также есть земля для строительства жилья стоимостью в ценах 2023 года 35,5 трлн рублей.
При этом рыночная стоимость кв. метра новостройки подскочила со 109 тысяч рублей в начале примерно до 120 тысяч рублей в конце 2023 года. По конечным ценам продажную стоимость построенного жилья можно оценить в 6,2 трлн рублей. Рентабельность строительства составляла 48% к полной стоимости строительства.
В 2023 году выдано примерно 2 млн ипотечных кредитов на 7,8 трлн рублей. Рост был значительным, в 1,5 раза выше, чем в 2022 году. Действовала льготная ипотека и еще целый ряд программ. Но теперь эти возможности подрублены.
Чрезмерно дорогая и недоступная для широкого круга потребителей вполне способна нарушить финансирование строительной отрасли. По некоторым данным, продажи в Москве после отмены льготной ипотеки упали на 40%. Если падение рынка будет устойчивым и долгосрочным, то строители могут оказаться с нераспроданным жильем и столкнуться с нехваткой финансирования для завершения строительства. Им требуется примерно 4-5 трлн рублей на завершение начатых домов. Если они не смогут такие суммы изыскать, то строительство придется замораживать.
Это ударит не только по стройкомпаниям, но и по производству стройматериалов, стройдеталей и комплектующих, по транспорту, по целому ряду вспомогательных и обслуживающих отраслей. Все они лишатся выручки и доходов. Увеличится безработица. То есть, от сокращения спроса на строительство экономический ущерб может быть значительно больше, чем выгоды от сокращения инфляции. Ну да, инфляция сократится, потому что у многих просто не будет денег и им не на что будет покупать.
Вообще, эта проблема решается неправильно. Снизить цены на жилье, сделать его, и ипотечные кредиты на него для населения, можно двумя взаимосвязанными мерами. Во-первых, программа улучшения производства и удешевления стройматериалов, которая образует основную часть себестоимости жилья. Во-вторых, введение льготного кредитования строительных компаний и предприятий по производству стройматериалов, на уровне 2-3% годовых. Кредитуясь под коммерческий процент, строительные компании вынуждены закладывать проценты в продажную цену, перекладывая ее на потребителя. И чем выше процент по кредиту, тем выше взлетают цены на жилье.
Жилищное строительство — это долгосрочное улучшение качества жизни населения. Так что льготное кредитование строительства и промышленности стройматериалов может быть крупной, долгосрочной государственной программой.
