«РБК-Недвижимость» опубликовала интересное исследование рынка недвижимости, а именно объемов нераспроданного жилья. Эта категория складывается как из собственно непроданных квартир в тех домах, по которым уже открыты продажи, так и из строящегося жилья, продаж по которым еще нет. Сведения об этом есть в Единой информационной системе жилищного строительства. Интерес к этому вопросу понятен — как повлияла отмена льготной ипотеки на рынок недвижимости.
Однако, результат этого исследования получился куда как интереснее.
Но сначала данные. Всего по России на сентябрь 2024 года числилось 76,8 млн кв. метров непроданного жилья, причем в июле 2024 года его было 73,7 млн кв. метров. Прирост всего за два месяца на 3,1 млн кв. метров. Из них в Сибирском федеральном округе, на сентябрь 2024 года — 5,8 млн кв. метров.
Много это или мало?
В 2023 году общий ввод жилья составил 110,4 млн кв. метров. Так что объем нераспроданного жилья составляет 65,9% к вводу в прошлом году, который был рекордным за всю историю российского домостроения с 1991 года. Но при этом за полгода 2024 года введено еще 53,4 млн кв. метров жилья. В годовом исчислении можно ожидать порядка 106 млн кв. метров. К площади, вводимой в течение 2023-2024 годов, нераспроданные квартиры составляют 35,5%. Эту статистику несколько разбавляет практика продаж на стадии начала строительства, но вот сейчас ее полностью учесть вряд ли возможно.
Далее, по состоянию на 2023 год в России было 4,2 млрд кв. метров жилой площади. Нераспроданное жилье составляет 1,8% от общего жилого фонда. К этому еще стоит добавить некоторый объем проданного, но незаселенного жилья. С ним, вероятно, общий объем пустующих квартир достигнет примерно 2% от всего жилого фонда.
Между прочим, 76,8 млн кв. метров — это примерно 1,5 млн квартир, если брать по средней площади в 50 кв. метров, или жилье для 3,3 млн человек, если брать по среднему размеру российского домохозяйства в 2,2 человека. У этого вопроса есть социальный аспект, потому как, ввиду отмены льготной ипотеки, многие семьи потеряли реальную возможность приобрести себе квартиру. В особенности молодые люди и молодые семьи, которые постепенно появляются и сталкиваются с жилищной неприкаянностью. В это же время простаивает пустым жилой фонд, в который может свободно войти население трех городов, таких как Красноярск.
Далее, Министерство строительства РФ на второе полугодие 2024 года установило норматив стоимости квадратного метра жилья в размере 109002 рублей. При такой оценке, 76,8 млн кв. метров жилья имеют общую стоимость в размере 8,3 трлн рублей. Или 4,8% ВВП России за 2023 год.
И это фактически омертвленный, бесполезный капитал, который не служит экономическому развитию страны. Жилищное строительство — важнейший и, пожалуй, основополагающий элемент, воспроизводства рабочей силы, если говорить экономическими категориями. Если квартиры остаются незаселенными, значит, они своей экономической функции не выполняют. Возникает вопрос: для чего их тогда вообще строить?
Ввиду того, что стоимость квартир и нынешние условия ипотечных кредитов делают их совершенно недоступными для большинства работающего населения страны, то проблема усугубляется еще и тем, что надежды на их продажу весьма призрачны. Это доказывается статистикой. Хотя срок наблюдений небольшой, данные все равно показательны. В начале 2020 года было 62 млн кв. метров, в конце 2021 года было 53 млн кв. метров, в конце 2022 года было 66 млн кв. метров, а теперь — 76,8 млн кв. метров нераспроданного жилья. При некоторых колебаниях, наблюдается тенденция к росту объема нераспроданного жилья. И это происходило в условиях действия льготной ипотеки! Теперь же шансы на успешную продажу становятся еще более неопределенными, потому что нуждающемуся населению просто неоткуда взять денег на его покупку.
За этим стоит, как минимум, неправильное распределение инвестиций, как по отраслям, когда в пользу строительства неиспользуемых квартир отрываются средства от инвестирования в промышленные проекты, так и внутри самого жилищного строительства, когда строятся дорогие квартиры, а не жилье, хотя бы теоретически доступное для подавляющей части трудоспособного населения. Это, в сущности, торможение экономического развития страны.
Наконец, правительство России и руководство ряда регионов говорит о том, что надо привлекать и закреплять население в регионах Дальнего Востока, Арктики, Сибири. Но при этом, в Центральном федеральном округе в 2023 году введено 32,9 млн кв. метров и 22,1 млн кв. метров с января по сентябрь 2024 года. По данным 2023 года — 29,8% ввода жилья по всей стране. Но при этом на сентябрь 2024 года в этом же округе числилось нераспроданным 23,1 млн кв. метров жилья. Фактически, это была в основном стройка впустую.
Для сравнения, Сибирский федеральный округ. В 2023 году 10 млн кв. метров или 9% от ввода по всей стране, и 7,4 млн кв. метров за январь-сентябрь 2024 года или те же 9% от ввода по стране. Дальневосточный федеральный округ и того меньше: 4,4 млн кв. метров за 2023 год или 3,9% от ввода по стране и 3,4 млн кв метров за январь-сентябрь 2024 года. Уже из этого видно, что если строить жилья настолько мало, то регионы этих округов не заселить. И вообще, жилищная застройка ориентирована на центр, главным образом, Москву и Подмосковье, из чего получается, что планы и заявления правительства и прочего руководства о привлечении населения на тот же Дальний Восток просто не имеют материальной основы.
Но при этом в Сибирском федеральном округе на сентябрь 2024 года числилось нераспроданными 5,8 млн кв. метров жилья, а в Дальневосточном — 4,9 млн кв. метров. Получается, что в дальневосточных регионах не получается продать большую часть от уже построенного жилья, даже при всех все еще существующих льготах и помощи.
Поразительно неэффективная жилищная политика! Строить не там, где надо, строить не то, что надо, строить и предлагать по заведомо неподъемным для населения ценам, и еще при этом отрубить льготные режимы ипотеки. Тут уже возникает вопрос, не является ли это подрывом конституционного строя? В Конституции РФ указано, что Российская Федерация — это социальное государство (ст. 7), а гражданин имеет право на жилище (ст. 40).
